中国君山野生荷花世界旅游区招商说明书
中国君山野生荷花世界旅游区招商说明书
第一章、背景综述
一、项目概述
“洞庭天下水，岳阳天下楼，团湖天下莲”。
二、城市解读
1、巴陵胜郡--岳阳
岳阳古称巴陵，是一座有２５００多年历史的文化名城。千古奇文《岳阳楼记》——“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”成为众多仁人志士忧国忧民的高尚情怀。
2、洞庭明珠--君山
“未到江南先一笑，岳阳楼上对君山”。君山因为君山岛而名贯中外，览岳阳楼之华丽，沐洞庭湖之辉光，吞巫山云雨，集衡岳霓裳，隐隐云间洞府，巍巍水上天堂，八百里风光旖旎，几千年古迹昭彰，可谓“丹青画出是君山”。
三、团湖预览
1、自然地理
本景区位于君山区团湖，距岳阳市中心城区仅30公里，与东洞庭湖湿地保护区（国家自然保护区）相邻，傍306省道，依107国道、京珠高速、京广铁路，交通十分便捷。是岳阳楼--洞庭大桥--君山岛—荷花世界--东洞庭湖湿地--天井山旅游线路的重要组成部分。
2、景源脉络
野生荷花世界是岳阳楼——洞庭湖国家级风景名胜区的独立景点，是一个以荷花为主要游赏对象的城郊型主题风景旅游区。景区有着2平方公里的天然野生荷花，被誉为“野生荷花之乡”，是目前亚洲已知成片面积最大的天然湖生荷花景区。每年五月，小荷初露；至七月。红荷映日；八至十月间，莲蓬成熟，莲舟穿梭，渔歌互答，令人流连忘返，是不可多得的景观资源。区内共有3个景观资源，主要自然资源为荷花，其他2个为人文景源：荷风台、爱莲亭。
3、土地肌理
景区红线用地内土地比较平整，水网丰富，植被较好，总用地面积为4.06平方公里，其中荷花观赏区湖面达2平方公里，其它为鱼塘及小部分旱地菜地，可发展建设用地比例小。
景区周边是优美的田园风光，东向及北向为广兴洲渔场及农田，主要民居沿水网呈带状居住，整体环境及生态质量好。景区西向及西南向为岳阳监狱本部所在地，民居及商业建筑多，是景区出入的必经之地，制约景区的发展。
3、社会经济
景区现有旅游服务设施一处（包含小卖、餐饮、住宿、游乐、娱乐等），档次较低。景区现有职工约370人左右，分属旅游公司、渔场及林场，主要居住建筑均位于西向防洪堤内侧。建筑质量参差不齐。
4.基础建设
建园近十年来，已初步完善了园内水、电、路、绿化等基础设施建设和餐饮、宾馆、游船码头等旅游设施建设。如今，景区内小桥流水，银杏挺立，绿柳扶风，金桂飘香，红荷映日，渔歌互答。每年吸引不少海内外游客前来旅游、观光、休闲。
5、旅游经营
荷花观赏旅游季节性强，每年仅6-8月接待游客。2006年，接待游客8000人次，门票收入15.27万元。2007年，接待游客7800人次，门票收入10.2万元。
第二章、规划依据、原则与指导思想
一、规划依据
（一）法律、法规
1、《风景名胜区规划规范》（GB-50298-1999）；
2、《城市规划编制办法》（建设部第146号）；
3、《旅游规划通则》（GB/T18971—2003）；
4、《公园设计规范》CJJ 48-92；
5、《民用建筑设计通则》JGJ 37-87；
6、《城市道路交通规划设计规范》GB 50220—95；
7、《城市工程管线综合规划规范》GB 50289-98；
8、《城市给水工程规划规范》GB 50282-98；
9、《室外排水设计规范》GBJ 14-87；
10、《污水综合排放标准》GB 8978-1996；
11、其它相关法规：《中华人民共和国水土保持法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省风景名胜区管理条例》等。
（二）其它相关资料
1、《岳阳市市域城镇体系规划(2008-2030)》；
2、《岳阳市君山区志》（2008版）；
3、业主提供的基础资料；
4、现状地形图（1：1000）。
1、基本原则——科学规划、统一管理、严格保护、永续利用。
2、可持续发展原则——充分维持区内良好的生存状态和自我调节的机能，确保其可持续发展。
3、突出特色原则——重点挖掘荷花特有的历史文化和民俗风情，展示荷花固有的自然特征和文化内涵，突出观荷、赏荷、采莲、挖藕等游赏活动。
4、统一规划，分期发展原则——实施规划的有效途径是统一规划，分期建设，分步实施。
5、前瞻性与可操作性均衡原则——协调规划与现实运作的关系，既要避免过于理想化从而削弱其可操作性，又要注意避免过于迁就现实从而损害其科学性与合理性。
三、规划指导思想
1、以严格保护景观资源和生态环境为前提，以维护区内生态平衡为宗旨，以科学规划，统一管理、严格保护、永续利用为总原则，将其建设成为特色鲜明、环境优美、设施齐全、知名度较高的AAAA级旅游区。
2、合理权衡环境、社会、经济三方面的综合效益，权衡景区自身健全发展与社会需求之间关系，创造风景优美、设施方便、社会文明、生态环境良好、景观形象和游赏魅力独特、人与自然协调发展的风景游憩境域。
3、以规划为龙头，加快旅游经济发展，增加地方财政收入，提高人民生活水平，增加居民收入，改善、提升区域文明程度，促进当地物质文明与精神文明的全面发展。
第三章、资源评价及AVC三力分析
一、资源评价
1、景源类型
景区资源少，主要风景资源有绝色风荷（野生荷花）、荷风台、爱莲亭。
2、景源特征
①、团湖天下莲——中国野生荷花之乡
团湖野生荷花是一个以荷花为主要游赏对象的风景旅游区。景区有着2平方公里的天然野生荷花，被誉为“野生荷花之乡”，是目前亚洲已知成片面积最大的天然湖生荷花景区。每年五月，小荷初露；至七月。红荷映日；八至十月间，莲蓬成熟，莲舟穿梭，渔歌互答，令人流连忘返。
②、诗意的惬居——优美的田园风光
景区周边均为洞庭湖平原农田，阡陌交错，渠汊纵横，风光优美。
3、景源评价
景源的等级划分标准主要依据景源价值和构景作用及其吸用力范围来确定，同时参照《风景名胜区规划规范》表3.2.7确定的特级、一级、二级、三极、四级划分标准与景源评价分值情况综合确定。本规划确定具有世界遗产价值和意义、珍贵独特、评分接近满分的为特级景源，80分以上为一级景源，70-79分为二级景源，60-69分为三级景源，59分以下为四级景源。其中：
一级自然景源1个：绝色风荷（野生荷花）；
三级人文景源2个：荷风台、爱莲亭。
景源等级表
|
序 号 |
景源 名称 |
景源 价值 |
环境 水平 |
利用 条件 |
规模 范围 |
总分 |
等 级 |
备 注 |
|
1 |
绝色风荷 |
65 |
15 |
4 |
4 |
88 |
一级自然景源 |
团湖野生荷花 |
|
2 |
荷风台 |
46 |
15 |
1 |
1 |
63 |
三级人文景源 |
|
|
3 |
爱莲亭 |
45 |
12 |
1 |
2 |
60 |
三级人文景源 |
|
4、资源分析
①、很有说头，没多看头，很没玩头。
很有说头——是岳阳楼—洞庭湖国家级风景名胜区独立景点，具有中国最大面积的野生荷花，被誉为“中国野生荷花之乡”。
没多看头——除了荷花，景区暂无别的旅游资源，并且由于荷花自身的生物特性，游览季节短。
很没玩头——旅游配套基本没有，除了盛花季节可以赏荷以外，无别的游玩项目。
②、以荷花为主的自然景观，具有广泛的吸引力，但其他景源的缺乏，使景区在市场缺乏竞争力，但周边优美的田园风光，通过精心处理，也可成为重要的旅游资源，形成特色鲜明的休闲旅游区。
二、AVC三力分析
1、AVC理论概念
AVC理论是由同济大学刘滨谊教授提出来的。AVC理论的核心是“三力”，即特指景观与旅游区域的吸引力（Attraction）、生命力（Vitality）和承载力（Capacity）。主张全面的景观与旅游规划应包括“旅游、景观、生态”这三元规划，并以此为核心侧重。
2、AVC理论作用
通过对一个地区的AVC的规划，可以使风景与旅游地具有鲜明的市场形象与强大的吸引力，保持该地区旺盛的生命力，提高该地区作为风景旅游地的经济社会、生态环境等多方面的承载力，从而实现风景旅游规划“市场卖点、生命周期、可持续利用”的三位一体的发展模式。
3、AVC综合评价
依据旅游规划AVC理论，首先对景区现状进行三力的认知。
吸引力认知——从生态环境、景观互动吸引、旅游市场互动吸引、城市吸引力以及荷花主导吸引力等方面进行吸引力认知。
生命力认知——从发展过程、主要旅游产品生命周期、旅游与城市发展的相互制约、土地利用现状等方面进行生命力认知。
承载力分析——从交通与容量控制、景区规模与接待容量、开放空间与游人集散、生态环境与容量等方面进行承载力分析。
经过上述各方面认知，结合各评价因子，形成对景区AVC评价体系。
A、吸引力综合评价
选取可达性、舒适性、完整度、奇特度和知名度作为旅游吸引力的评价因子，对景区的旅游吸引力现状进行分析，结果为：
总体上分布趋势为中部高四周低。
景区拥有若干高质量的旅游资源，但现状缺乏Ⅰ级旅游吸引力区。
旅游吸引力较高的地区为：湖中荷花、团湖餐厅。
旅游吸引力较低的地区主要为：湖岸及周边零乱的鱼池。
B、生命力综合评价
选取奇特性、不可替代性、游客状况和经营管理水平作为旅游活力的评价因子，对景区的旅游活力现状进行分析，结果为：
总体上分布趋势为中部高四周低。
景区拥有若干高质量的旅游资源，但现状缺乏Ⅰ级旅游活力区。
旅游活力较低的地区主要分布在团湖湖岸周边地域。规划应加强团湖周边地域的开发建设，针对荷花文化的旅游也有待展开。
C、承载力综合评价
选取活动容量、生态容量和景观容量作为旅游承载力的评价因子，对景区的旅游承载力现状进行考察、分析，结果为：
景区现状旅游的承载力总体上偏低，这与景区的旅游资源特征及现有的旅游活动项目特征有关。
分布规律大抵上为：湖面与餐馆具有一定的承载力，其他地方有待开发建设。
第四章、它山之石——案例研究
一、荷花揽胜
1、荷花简介
荷花，中文别名：莲花、芙蕖、水芙蓉、菡萏、六月春等。属睡莲科多年生水生草本花卉。地下茎长而肥厚，有长节，叶盾圆形。花期6至9月，单生于花梗顶端，花瓣多数，嵌生在花托穴内，有红、粉红、白、紫等色，或有彩文、镶边。坚果椭圆形，种子卵形。荷花原产亚洲热带和温带地区，性喜温暖多湿。我国栽培历史久远，早在周朝就有栽培记载。荷花花大叶丽，清香远溢，出污泥而不染，深为人们所喜爱，是园林中非常重要的水面绿化植物。荷花全身皆宝，藕和莲子能食用；莲子、根茎、藕节、荷叶、花及种子的胚芽等都可入药，可治多种疾病。
荷花栽培品种很多， 依用途不同可分为藕莲、子莲和花莲三大系统。 根据《中国荷花品种图志》的分类标准共分为3系、50群、23类及28组。 即：
A.中国莲系
I.大中花群:
a.单瓣类：1.单瓣红莲组 2.单瓣粉莲组 3.单瓣白莲组
b.复瓣类：4.复瓣粉莲组
c.重瓣类：5.重瓣红莲组 6.重瓣粉莲组 7.重瓣白莲组 8.重瓣洒锦组
d.重台类：9.红台莲组
e.千瓣类：10.千瓣莲组
II. 小花群:
f.单瓣类：11.单瓣红碗莲组 12.单瓣粉碗莲组 13.单瓣白碗莲组
g.复瓣类：14.复瓣红碗莲组 15.复瓣粉碗莲组 16.复瓣白碗莲组
h.重瓣类：17.重瓣红碗莲组 18.重瓣粉碗莲组 19.重瓣白碗莲组。
B.美国莲系
III.大中花群:
i.单瓣类: 20.单瓣黄莲组
C.中美杂种莲系
IV.大中花群:
j.单瓣类: 21.杂种单瓣红莲组 22.杂种单瓣粉莲组 23.杂种单瓣黄莲组 24.杂种单瓣复色莲组
k.复瓣类: 25.杂种复瓣白莲组 26.杂种复瓣黄莲组
V.小花群:
l.单瓣类: 27.杂种单瓣黄碗莲组
m.复瓣类: 28.杂种复瓣白碗莲组
2、中国荷文化
A、养生文化——《本草纲目》中记载说荷花，莲子、莲衣、莲房、莲须、莲子心、荷叶、荷梗、藕节等均可药用。荷花能活血止血、去湿消风、清心凉血、解热解毒。莲子能养心、益肾、补脾、涩肠。莲须能清心、益肾、涩精、止血、解暑除烦，生津止渴。荷叶能清暑利湿、升阳止血，减肥瘦身，其中荷叶简单成分对于清洗肠胃，减脂排瘀有奇效。藕节能止血、散瘀、解热毒。荷梗能清热解暑、通气行水、泻火清心。荷花既是良好的药材,也是美味的膳食。荷花的根、茎、叶、花、果均可以做成各种不同的美食菜肴。
B、诗画文化——莲花入诗亦入画，具有深厚的人文内涵。历代文人墨客写下了不少咏荷的诗词曲赋，在古代诗词歌赋中，经常会有吟颂荷花的篇章。
C、君子文化——北宋周敦颐酷爱荷花，对荷情有独钟，著有《爱莲说》：“水陆草木之花，可爱者甚蕃；晋陶渊明独爱菊，自李唐来，世人甚爱牡丹；予独爱莲之出淤泥而不染，濯清涟而不妖，中通外直，不蔓不枝，香远益清，亭亭净植，可远观而不可亵玩焉。”他并以菊花象征隐士，以牡丹比喻富贵之人，而以莲花来象征君子，是对荷花最出名的赞誉。
D、爱情文化——中国有许多与莲有关的话语，莲子代表连生贵子，藕为佳偶。并蒂莲代表一对恋人，藕断丝连是指男女虽然分手，但情意未绝。据说在公元五世纪，南齐东昏候“凿金为莲花以帖地，令潘妃行其上，”曰：“此步步生莲花也！”因而后人称美人之步为莲步，又称女子之纤足为金莲。在古代诗词歌赋中有更多与爱情有关的的荷花呤韵。
E、名人文化——周敦颐爱莲，孙中山与 “孙文莲”、“荷痴”黄永玉、朱自清、张大千、季羡林等。
F、佛教文化——“一花一世界，一叶一菩提” 。这“花”就是莲花，这“叶”就是荷叶。 在佛教中，佛通常被描写坐在巨大的莲花和莲叶上。佛教以莲为喻的词语，更是数不胜数，佛座称为“莲花座”或“莲台”；念佛之人称“莲胎”；佛眼称为“莲眼”；僧尼受戒称“莲花戒”；僧尼之袈裟称“莲花衣”；释迦牟尼被誉为是“莲花王子”。
G、神话传说——“荷花仙子”、哪吒等。
3、国外荷文化
在古埃及神话里，太阳是由荷花绽放诞生的，睡莲因此被奉为“神圣之花”，象征着“只有开始，不会幻灭”的祈福。在印度文化中，莲花也代表着“生的再生”。它象征着圣洁、庄严与肃穆。《佛陀本生传》记载，释迦佛生于两千多年前的印度北部，出生时向十方各行七步，步步生莲花，并有天女为之散花。莲花代表着接引众生的法门，芸芸众生就乘着莲座缓缓的飘入净土。而莲花，也就独享“福报”，成为极乐世界的花朵。
4、中国十大荷花观赏基地
①、山东微山湖
②、成都新都桂湖
③、湖北洪湖
④、杭州西湖
⑤、武汉东湖
⑥、济南大明湖
⑦、南京玄武湖
⑧、岳阳君山野生荷花世界
⑨、佛山三水荷花世界
⑩、苏州相城荷塘月色公园
二、案例研究
1、佛山三水荷花世界
三水荷花世界坐落在三水市旅游经济区东南部，由佛山市三水区西南镇政府兴办，并聘请中国荷花研究中心王其超、张行言教授指导建设。景区占地1000亩，水面积600亩，是目前世界上规模最大，品种资源最丰富，集建筑、 雕塑、荷文化于一体的荷花生态专类园。
目前，园内种植荷花达300多个品种，其中有太空培育的“太空莲”、辽宁省出土的 “古代莲”等珍稀品种，并按不同功能划分八大区：文化广场、中心区、品种观赏区、王莲和睡莲区、饮食娱乐区、生产科研育种区、籽莲区等组成。游客可以乘车或徒步游览景区，也可以荡舟在荷花丛中， 采摘莲藕，别有情趣。
置身三水荷花世界，既可春看“小荷才露尖尖角”，夏赏“风过荷举，莲障千重”，秋览“芙蓉老秋霜”；也可晨窥凌波仙子，如贵妃出浴，日察玉荷婷婷，似少女初长成，晚探“少女含颦”，感受暗香浮动；既可与花同眠，独抱幽香，又可静心垂钓，怡养性情；既可欣赏童话式大型歌舞，感受艺术熏陶，又可细尝“荷莲大宴”，品味特色佳肴，更可泛舟采莲，享受自然。
荷花世界每天为游客奉献一台精彩的大型歌舞《荷花仙子》，该剧叙述了一个古老而美丽的荷花仙子和藕郎相亲相爱，同恶魔、妖女们抗争搏杀的爱情故事。
同时荷花世界为游客准备了独具风味的荷花大宴，菜式品种选料用新鲜荷花、荷叶、莲子、莲藕等，用尽荷花全身，更加突出荷的药用价值。还有设备齐全的农家乐休闲别墅，下榻在接天连叶的竹楼别墅，可以朝赏荷露晨曦，夜沐荷塘月色，更可享受阳台垂钓采荷摘莲的融融之情。多功能会议厅建筑独特，设备一应俱全，内设先进的音响设备，中央空调等，大、中、小会议厅可容纳400人。室内外装修、装饰高雅幽静。
三水荷花世界奉献的不仅是一份色、形、香、味、意俱全，眼、耳、口、鼻、心同乐的愉悦，而且远离城市尘嚣，给人返朴归真、回归自我的轻松和飘逸，它折射的是对天人合一境界的理性追求和思考。
2、苏州市相城区荷塘月色公园
苏州荷塘月色公园位于苏州相城区西北部，东至苏虞张公路，南至方里路，西至苏埭路黄桥段，北至黄埭荡。北面与万亩生态园相连接，南与规划中的三角嘴苏州城市湿地景区相呼应。由300多个沉降鱼塘、200多亩荒滩和废弃河道等5100多亩滩涂组成。集湿地保护、生态旅游、休闲观光、荷文化产业、农家乐为一体。是至今全国规模最大的城市荷花主题湿地公园。荷花公园主要有荷花、水景植物展示中心、观光栈道、百米荷韵文化长廊、游船码头、荷塘垂钓中心、莲香品茗馆、荷花餐厅、荷塘风情烧烤堤、荷花仙子雕塑、荷文化展示馆以及观景塔和观景索道等十多个特色项目。
公园由荷花展示风情园、江南农舍休闲园、水生生态科普园等六个功能区域组成。规划总面积5000亩，一期已建设2000亩，种植了近300个荷花品种，有引种于洞庭湖、微山湖、西湖等地的野生莲，也有高科技培育的太空莲，并有来自美国的黄莲、日本的大和莲。是名副其实的中国荷花种源库和世界荷花博物馆。
第23届全国荷花展在苏州荷花湿地公园盛大开幕。此次荷花展汇集了全国26个省、直辖市、自治区、86家参展单位的10000多缸、500多种精品荷花。荷花湿地公园把5000亩荷塘充分融入苏州荷文化元素和苏州古典园林元素，86个灰白相间的展台为荷作景又自成一景。同时，渭塘琴弓、元和缂丝、苏派砖雕等“相城十绝”民间工艺也搬到了展览中，让游客在浓厚的江南文化韵味中品位荷花风情。
在园内，可尝农家美食，可赏四时之花。泛舟荷塘，听着身穿江南水乡特色服饰的船娘哼着船歌，享受静逸、安然自得的休闲时光。天堂湿地、梦里荷塘。荷花公园以水乡湿地风貌和荷文化再现了江南水韵荷香清丽意境，成为苏州湿地水景后花园，更是休闲观光、旅游度假和户外文化活动的生态乐园。
3、成都农家乐：“五朵金花”别样红
“五朵金花” 位于成都东郊７公里的锦江区三圣乡。芳名分别叫幸福梅林、江家菜地、东篱菊园、荷塘月色、花乡农居。从２００３年起，锦江区创新思维，依托花卉种植优势，大胆引进市场经济运作模式，通过土地流转盘活资产，并将文化产业与传统产业相结合，创造性打造了农家乐“五朵金花”。
第一朵金花：幸福梅林福临门
“幸福梅林”位于景区北部，２００４年，在锦江区统筹规划中，幸福村利用传统梅花种植优势，将梅花种植与“梅文化”有机结合起来，打造了以“梅文化”为主题定位的幸福梅林。期间，对各家各户梅花进行调整，适当集中，又引进珍稀品种，建起“岁寒三友”、“梅花三弄”等精品梅园，兴建了别具特色的“梅花博物馆”。当年１２月，市里在此举办了“中国成都首届梅花文化节”，一下就把梅花村这个牌子叫响了。
第二朵金花：江家菜地瓜果青
江家菜地面积约５０００余亩，这个村不种花，全都种菜，且不是农民自己种，而是把土地租给城里人，让他们来种，以认种的方式，把传统种植业变为体验式休闲产业，实现城乡互动。田间地头还用各种果实、四川农谚点缀，竭力营造出中国传统农耕社会外有田园，内有书香，衣食富足，天人和谐的境界。这种方式不光让城里人觉得新鲜，很有乐趣，体验农耕之乐，而且让农民们也有了“旱涝保丰收”的喜悦。
第三朵金花：东篱菊园秋无边
菊园地处“五朵金花”中心地带，景区内地形以浅丘台地为主，农户主要从事花卉种植。在政府的引导下，这个村的大田全部种上菊花，以菊造景，形成了“环境·人文·菊韵·花海”的交融。同时，突出菊花的多种类和菊园的休闲规模化。现全村拥有菊花种植面积１０００余亩，形成了四季菊园景观，改变了菊花只展在景区的局限。东篱菊园建成以来，一直吸引着游客，人们不但可以在农家乐享受田园风光，在田间地头可买到新鲜菊花，甚至可以拿把剪刀，自己去绞花，体验其中的乐趣。
第四朵金花：荷塘月色画意浓
“荷塘月色”地处万福村，当地村民以种植莲藕和花卉为主，通过政府引导和规划，集中打造并已形成近１５００亩的荷花种植面积。景造好后，政府修了画家村，吸引全国各地的知名画家前来落户。画家村建有３０多栋别墅，每套３０余万元，画家可以买到２０年的使用权。当然，画家不是白引来，他们一年要教会１２个农民画画。目前，画家村已进驻２３名画家，村里的很多农民会画画，吸引了很多人甚至外国人的眼球，慕名而来的外国人甚至将价钱出到２０美元一幅画。就这样，农家乐一步步变成了充满诗情画意的乡村旅游。
第五朵金花：花乡农居春满园
芳菲满园的“花乡农居”红砂村是“三圣花乡”景区最先打造乡村旅游项目的地方，目前已成为西南地区著名的花卉生产集散地，同时还是成都近郊最著名的休闲度假胜地之一，先后被评为国家４Ａ级风景旅游区、全国首批农业旅游示范点。
“五朵金花”各景区进门都不收票，只有消费时才付钱。打造“五朵金花”，当地政府投入近亿元，吸引社会资产过亿元。政府参与项目的投资，均以政府先期投入，进行市场化运作，营造和培植市场，吸引企业参与合作，然后溢价退出，保证国有资产在参与“五朵金花”项目运作中的保值增值。锦江区以承办省首届花博会为契机，运用市场化大力发展现代花卉业，花卉产值由２０００年的４１２４万元，上升到２００５年的６５６０万元，增幅达５９．１％。截止２００５年，“五朵金花”已接待游客１１００万人次，实现旅游收入２．３４亿元。整个片区的税收收入达到１２００万元，集体资产达３５８３万元，年增幅分别达３００％、１２２％。随着环境改善，农村资产增值，土地租金由原来的每亩１５００元增至２０００元，片区周地价由打造前的每亩５０万元飙升到目前的２００万元以上。改造后的农房，由每平方米５００元上涨到２０００元以上，整个片区农户资产增值超过１５亿元。
第五章、发展分析
一、宏观区域分析
1、城市背景
岳阳市是国家历史文化名城和著名的风景旅游城市，中部地区石化工业基地和现代物流中心，湖南省首位门户城市，长江中游滨湖宜居城市。岳阳市旅游收入处于全省前列，岳阳楼、君山等风景名胜旅游客源市场广，旅游品牌知名度高，吸引力大。
岳阳地处长江经济带中游地区，也是南北交通大动脉的重要站点，位于两型社会试验区，武汉城市圈和长株潭城市群之间，必将是湖南省需要率先崛起的前沿。国家新一轮协调发展战略的实施，将进一步提升君山区域战略地位，为其发展带来新的机遇。
2、君山区情分析
A、在岳阳市城市总体规划中：君山区定位是以生态农业和休闲旅游为主，作为岳阳市区主要的生态观光旅游区和都市休闲农业基地。
B、纵贯南北、连接东西的交通优势条件，为君山区的旅游提供便捷的区位优势。
岳阳地处我国中部枢纽位置，处于洞庭湖与长江汇合处，是国家纵横交通动脉的汇集地，目前已形成铁路、公路、水路三位一体的组合交通优势，现拥有国道2条、高速公路和国家铁路干线各一条，还有湖南省唯一的深水良港——城陵矶港。根据规划，岳阳市将建设成为5条高速、两条国道、六条铁路、三条城际轨道以及1个航空港区、11个航运港区等交汇的国家重要交通枢纽中心，其区位、交通条件将进一步得到改善。为君山区的旅游提供更便捷的区位优势。
C、三张国家级旅游名片使君山占据了岳阳乃至湖南省的旅游制高点。
三张国家级名片（君山岛、东洞庭湖湿地、野生荷花世界）分别体现了君山的历史人文、生态休闲、农业体验旅游特色，是观光旅游、休闲旅游、体验旅游三种方式的完美组合，形式多样、风格各异，无疑使君山占据了岳阳乃至湖南省的旅游制高点。
B、休闲农业旅游的异军突起给君山带来了新的发展机遇。
君山自从取消大桥收费之后，境内的农家乐、休闲庄园游客如织，来势之好，意想不到。这种新的旅游方式给君山带来了新的发展机遇。
二、旅游发展形势分析
1、国际国内旅游发展形势分析
A、旅游行为、旅游方式的变化趋势
在我国旅游业大发展的同时，各类旅游形势正竞相发展。80年代旅游兴起时，流行“今天看山，明天看水、后天逛庙、晚上睡大觉”式的观光旅游，21世纪，随着人们生活水平的提高，旅游需求及消费习惯由单一观光旅游方式转向为个性化、舒适化，集休闲、度假、会议、商务、观光为一体的复合型休闲度假产品转变。而未来将是专项主题旅游的天下，突出主题化的旅游特色（含地方特色、民族特色和深层次文化特色），强调个性化服务。
“回归自然”、“拥抱自然”和“感受自然”已成为现代旅游的追求和文明标志。人们出游不再仅仅满足于新鲜感，而是更多地把旅游作为一种健康、时尚的生活方式来进行体验。
从“组团游、包价游”向“自助游、自驾车游”转变：自助游、自驾车游也正在成为旅游市场的一个新亮点，越来越多的旅游者以自助游、自驾车游的方式来完成旅游活动。
B、旅游建设从“旅游吸引物”向“旅游目的地”的思想转变
旅游建设的最终目标是使旅游目的地整体具有更好的好客度。在小康时代，以往那种以景区、景点、酒店等单个吸引物或服务设施的建设为己任的发展模式，已经不能适应旅游发展的需要，旅游目的地发展重点已经逐渐转变为软环境建设，即更加注重绿色环境、交通环境、好客环境、旅游文化环境、购物环境等多方面的建设。
2、游客需求分析
旅游业起源于游客对旅游的需求，终止于这种需求的满足。一般来说，旅游开发方式以竞争为导向，竞争的最有效手段是满足游客的个性化需求。有许多需求是根据市场创造的，可根据供需关系不断调整。
目前主要的旅游产品需求有：观光旅游、生态旅游、休闲度假旅游、都市旅游、文化旅游、会务旅游、专题旅游、异域风情旅游、现代休闲农业旅游、探险旅游、自驾旅游等。
许多的旅游区在营销策划与产品开发中，均结合自身资源特点，推出不同的旅游产品来吸引游客，同时为了满足市场需求，为游客量身定做许多个性化的旅游产品。
三、SWOT分析
（1）、Strengths——优势分析
1、交通区位优势：荷花世界距岳阳市中心城区仅30公里，傍306省道，依107国道、京珠高速、京广铁路，交通便捷。未来岳阳市规划干线公路网架为六纵五横，铁路网架为四纵二横。以京广、武广、岳常铁路，临长、益平城际轨道，京珠、随岳、岳汝高速，107、106国道等交通为主的快速交通网络体系将为景区发展带来前所未有的的契机。
2、旅游资源优势：省内唯一以荷花为主要游赏对象的旅游区，有“团湖天下莲”、“中国野生荷花之乡”的美誉。
3、原生态环境优势：景区位于君山生态农业示范区，田园风光秀美，环景区周边基本上是农田、水塘、水系等生态湿地，生态环境格局好。
（2）、Weakneses——劣势分析
1、由于荷花资源的特殊性，观赏季节性强，旅游季节集中在6-9月份。“五一”长假期间，只见荷池泛新绿，菡萏初露颜，国庆长假期间则是红殒香消，叶黄房瘦，荷花那“红莲韵绝白莲清”，“笑看香腮百媚生”之英姿，均未赶上两个旅游黄金周。
2、与国内其它赏荷基地相比，缺乏文化底蕴及旅游设施，品牌、知名度欠优。
3、旅游服务设施不完善，旅游开发资金投入不足。
（3）、Opportunities——机会分析
1、国家区域战略布局与中部崛起战略的实施，以及长株潭、武汉两型社会建设综合配套改革试验区，对景区建设带来契机。
2、在岳阳市旅游规划中，努力构建以楼、岛、湖为龙头，实施11730工程的旅游发展战略。本景区是其规划中洞庭湖生态景区的重要一员。景区处于环洞庭湖旅游圈，为岳阳楼——洞庭湖风景名胜区独立景点，现又正在申报进入洞庭湖国际湿地公园，这一切均为景区旅游开发提供了良好的机遇。
3、旅游业转型升级带来的机遇
随着社会的进步、经济的发展，尤其是生活节奏的加快，人们外出旅游不仅仅是纯粹的观光旅游，而越来越多的人更加的关注养生、保健，更加希望可以通过休闲度假来放松自己，缓解所面临的压力。因此旅游方式从景观依托型进入环境依托型，从静态观光转变为动态参与，从单纯观光转向观光与休闲度假相结合。景区的旅游资源和优美的环境十分符合这种发展趋势，可以吸引大众前来旅游。
4、周边城市旅游热的发展以及国内旅游项目对赏荷项目的需求。
5、低碳经济和新农村建设提升旅游业发展空间
从整体上看，景区旅游资源开发潜力巨大，在城乡统筹和新农村建设的机遇下，加上国家“十二五期间”注重低碳经济发展模式，君山鱼米之乡的系统开发迎来机遇；旅游者多样的好奇心理，对旅游产品别样的需求，也为旅游新产品开发形成客源市场基础，从而给景区旅游业带来发展机遇。
（4）、Threats——威胁分析
1、周边城市建设和发展对旅游业潜在的破坏，特别是毗邻的岳阳监狱对游客心理影响大。
2、生态保护限制开发强度
东洞庭湖国家级自然保护区是“国际湿地公约”收录的国际重要湿地自然保护区之一，这就导致旅游开发时，必须严格按照生态旅游的要求慎重规划布局，实施有限制的有条件的责任旅游，这也导致旅游开发的难度加大。
3、全国性的旅游开发热潮加剧竞争强度
当前，全国范围内都十分热衷旅游开发，各级各部门都重视旅游开发，旅游开发的普及程度前所未有。旅游开发的热潮，导致旅游市场竞争加剧，给各旅游目的地带来了巨大的压力。旅游景区游览的可替代性，导致同类景区相互竞争程度加剧。要想有良好的经济效益，必须在客源市场上比竞争对手更胜一筹。客源市场的争夺是不能回避的威胁。
四、发展战略
1、资源强化战略：
缔结“中国野生荷花之乡”， 提供世界荷文化交流平台。
培植低碳生态型绿色旅游资源（油菜花、向日葵），打造多彩旅游项目。
2、品牌建设战略：
创建国家AAAA级旅游景区。
3、旅游强区战略：
君山区委、区政府应大力加强旅游品牌的建设，加快大环境的提质改造步伐，强力推进“旅游兴区”战略，以君山公园、洞庭湖湿地、团湖荷花等为重点，积极构建全区旅游网络，加强旅游整体宣传促销活动，把君山旅游推向全省、全国，带动区域经济发展。
4、整合推广战略：
a、三羊开泰，齐头并进。
整合君山区的三张旅游王牌，齐头并进，共谋发展。
b、差异定位，侧翼进攻。
依托君山区各具特色的休闲农业，打造以荷花为品牌的多姿多彩的休闲度假胜地。
第六章、范围、性质、期限及规划目标
一、规划范围
规划用地范围：
东向从湖岸拓宽100-200米至机耕道，北至珍珠养殖场机耕道，南抵现有大堤及道路围合区域，西以现有大堤堤基水渠为界，包括入口道路及入口广场，总用地面积4.06平方公里，详见设计图纸。
核心保护区：
团湖中心荷花生长区为核心保护区，严禁游客进入及采摘，本区面积为0.74平方公里。
外围保护地带：
为了保护与开发团湖公园的荷花资源，有必要对公园周边土地进行控制与规划管理。规划考虑沿设计范围红线向东、南、北拓宽200-500米，基本以道路、田埂、水渠为界，外围保护地带面积为4.20平方公里。要严格控制土地开发与建设，保护现有土地肌理及乡土田园风情。
二、性质
以野生荷花为核心，以荷花文化为灵魂，可供观光游览、生态休闲、文化体验、娱乐保健、科技教育的荷花专类旅游景区。
根据景源特征，功能性质，确定其形象为：
中国野生荷花之乡，世界荷文化研究基地及交流平台。
三、规划期限
本次规划期限为2010-2020年，其中：
近期：2010-2012年；
中期：2013-2016年；
远期：2017-2020年。
四、规划目标
1、总目标：将君山野生荷花世界建设成环境优良、设施齐全、景观独特、知名度较高的风景旅游区，集湿地保护、生态旅游、休闲度假、荷文化产业于一体，最终达到AAAA级旅游景区标准。
2、严格保护区内荷花资源和生态环境，禁止任何形式的破坏活动，建立融审美与生态、文化与科考于一体的风景地域。同时根据风景区的资源基础、发展条件，通过保护与建设，使其成为国内最著名的荷花观赏基地。
4、建立完整的旅游服务系统，完善基础设施的建设，达到国内先进水平。巩固现有的客源市场，发展国内市场及境外市场，努力扩大知名度，使其成为国内乃至国际著名的旅游目的地。
第七章、规划构思、主题及结构、功能分区
一、规划构思、主题
七星映月
团湖不仅仅是一个有着3000亩野生荷花资源的湖，更是一个富有体验性、趣味性的休闲度假旅游目的地。方案设计通过荷花、油菜花、向日葵、芦苇四个特色观赏植物的结合，并融入荷花文化，将荷花展示、观赏与“荷文化”及绿色生态农业有机结合起来，打造一个以“荷文化”为主题的休闲度假旅游区。
二、规划结构
总体结构：一核、一环、七区，形成七星映月之结构形式。
一核：绝色风荷保护区，是以荷花为主体的保护区，是全园的核心。
一环：沿景区外围的主要车行路。也是景区各景点的联系纽带。
七区：出水芙蓉科普区、鱼沼秋蓉休闲区、汀州环碧景观区、花荷文萃景观区、君荷清韵景观区、恋恋风荷景观区、芦荡迷情探险区七个景观区。
三、功能分区
根据景观资源特征、类型、交通等特征，规划将景区分为六大功能区：
1、入口广场区：游客进入公园的主要区域，包括停车场、游客服务中心、检票及荷花美食、购物街等。
2、野生荷花观赏区：现有荷花景观在保护的基础上合理利用，游客可在一望无际的荷花丛中泛舟、赏荷，以及开展采莲、挖藕、垂钓等等极具水乡特色的体验活动。
3、荷花科普教育区：通过荷花分类展示及精品、新品展示，让游客了解荷花，同时以荷花为媒介，搭建文化景点，突出荷花的诗画文化特点。主要景点有：荷文化长廊、荷花坞、戏荷台等。
4、湿地芦苇探险区：利用现有鱼塘整合的一个以芦苇为载体的探险游戏区。
5、油菜花（向日葵）观光区：利用现有的耕地、园地种植油菜花（花期3-4月）、向日葵（花期9-10月），同时利用现有水系建设湿地花卉观光园。本区主要突出荷花爱情文化、君子文化、名人文化内涵，主要景点有：湿生花卉观赏园、油菜（向日葵）花田、雕塑园、画家木屋、艺术村、生态农庄、爱情湾等。
6、休闲度假服务区：景区西北、北向规划为休闲度假服务区，主要突出养生文化，安排有：农家乐、渔家了、酒店、度假别墅、会所、水上餐厅、水上荷花高尔夫、拓展训练等，并根据客户群体量身定做高、中、低档服务内容。
第八章、游人容量与客源市场预测
一、游人容量
游人容量是景区环境承载力的重要指标，也是确定旅游服务设施的重要依据，其计算指标的确定，主要依据客观特性及可游面积的大小，采用环境容量，物理容量，心理容量相结合的方法，从瞬时游人容量、日游人容量、年游人容量三个方面来确定景区的最大游人容量及最佳游人容量。
本景区各景点联系方式以水路船行比较快捷，主要游赏对象为荷花，游览方式为船行游览，合理游人容量的计算应以旺季航道容纳游船的数量为计算标准，故采用卡口法计算游人容量，并以旺季游人容量为标准计算年游人容量。
1、旺季游人容量
游人容量的计算以旺季航道容纳游船的数量为计算标准，故采用卡口法计算游人容量。规划航道长约5700米，水面宽约20—40米，可以行驶双排游船，规划以每条船间距100米计算，每船乘坐10人，游客每60分钟一批。则：
瞬时容量（1小时）：5700/100×10×2=1140人次；
最大日游人容量：1140人/小时×6小时/天=6840人次/天。
2、年游人容量
因为景区的核心景观为荷花，年游人的计算应以旺季的游人容量为卡口标准，同样也采用卡口法计算。同上计算方法，游览天数为250天，则：
最大年游人容量为：6840人次/天×250天/年=171万人次/年。
3、最佳游人容量
为保护景区核心资源的生态环境，按其年游人数的80%确定景区的游人数较为安全。则：
最佳日游人容量为：6840×80%=5472≈5470人次/天；
最佳年游人容量为：5470×250=1367500≈137万人次/年。
二、客源市场现状分析
1、客源现状
目前，景区游客人数相对较小，基本上每年游客在2000——9000人次间徘徊，从下表可以看出，团湖荷花景区游客人数基本上呈上升势态，说明团湖荷花景区在市场上的认知度在逐渐增长。
团湖荷花世界景区1998—2008年旅游统计表
|
年份 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
|
旅游 人次 |
125 |
3798 |
2950 |
3890 |
2000 |
4585 |
5500 |
6300 |
8000 |
7800 |
8500 |
2、客源市场构成分析
目前，游客客源主要是本市游客，占75%；邻近县市游客占15%；外省、市及分流、过往游客占10%。
3、游客滞留时间分析
一日游占97%以上，过夜游客则不到3%。
三、客源市场预测
（1）、客源市场定位
采用克郎普引力模型计算公式：
Tij=G×PiAj/Dij
式中：Tij=旅游吸引力
G＝重力系数
Pi＝客源地的人口规模
Aj＝目的地资源与接待能力指数
Dij＝i与j之间的时空距离
根据计算公式和客源市场分析，可以界定本景区旅游客源市场。
一级客源市场：省内长株潭城市群和武汉城市圈。
岳阳楼风景区每年游客量达50万人次、也是本景区重要的客源分流市场。
二级客源市场：珠三角、长三角等地。
三级客源市场：国内其他地区及国际等地是可拓展的客源市场。
（2）、 客源市场类型细分
适游人群：所有内心充满激情或渴望获得激情的有社会平均收入水平的自然人。
重点消费群体：久居城市，对钢筋水泥围住的城市感到厌倦，因而向往乡村田野、向往自然山水，渴望运动的城市居民。
理想年龄段：20岁～45岁，可游年龄边界：10岁～65岁。
（3）、客源市场发展目标
重点发展省内长株潭城市群、武汉城市圈旅游客源市场以及岳阳楼、君山风景区的客源分流市场；开拓国内重点旅游客源市场，力争国际客源市场的客源，是旅游区客源市场发展的总目标。
（4）、旅游客源市场预测
21世纪是我国国内旅游的大发展时期，我国经济的突飞猛进和人民生活由小康向富裕的转变，国内旅游人数将会成倍增长。规划采用趋势分析法和回归预测法来预测规划期内的年客源市场总量。
根据本景区1998年-2007年接待游客统计数字和发展趋势，进行定量分析，求得客源市场较为确切的预测数据，发展初期游人增长率按50%计算，成长期按25%计算。
2013年游人规模：0.85×（1+50%）5≈6.5万人次/年
2020年游人规模：6.5×（1+25%）7≈31万人次/年
（5）、营销趋势分析及对策
1、近几年全国旅游客源呈现较快的增长趋势，由于团湖景区在全省和全国的吸引力并不很高，因此，今后要想取得更大的发展，必需要与岳阳市及省内的旅游中心城市以及其它旅游景点，组成省级的区域营销网络，联合推销。
2、联合环洞庭湖主要风景旅游区，加强宣传推销，分流游客到团湖景区。
3、近期境外游客主要依靠岳阳市的分流，因此，要采用侧翼攻击手段，借岳阳市旅游业的发展势头，宣传推销，分流游客到团湖景区，打开国际旅游市场。
第九章、总体方案详细规划
一、入口广场区
主入口道路从S306采用直行方式进入景区。进区道路红线宽30米，道路路幅宽12米，两侧各为9米宽绿化带，形成宽敞气派的入口形象。主入口道路建设可结合三大队现有水塘种植荷花，并利用S306河堤，建设入口牌楼，形成富有特色的入口环境。入口广场设计在园区外面，即现有大堤西面。广场南侧为停车场，广场造型方正，广场上布置主要服务建筑如：游客中心、商业配套以及检票中心等。入口现有鱼塘整治合并形成大的水面，并可广植新品荷花。观荷栈桥结合现有堤岸布置，并于中心设置观荷楼，既是入园广场轴线标志，游客又可登高鸟瞰荷花。入口广场布置停车场、游客服务中心、检票口及荷花美食、购物街，入口广场与湖面间设置景观密林，形成障景，游客必须通过检票口进入内广场到达荷花剧场，景致才会忽然开阔，千亩荷花跃然眼前。
二、绝色风荷——野生荷花观赏区
本区特色：赏荷、戏荷、采莲、挖藕。
现有荷花景观在保护的基础上合理利用，根据游赏要求及保护要求将其划分为三个部分。
A、核心保护区：中心沿水道按区域划分为2个保护群落，保护面积0.74平方公里。严禁游人进入——“只可远观而不可亵玩焉”——游客只能坐船在外围观赏。
B、观荷戏荷区：沿岸线划分不同主题的观荷区，设置水上木栈道、观景平台、游船码头等，并针对不同主题区域的荷花进行改造，重点发展四季莲花，形成春、夏、秋三季开花的特殊景观。
C、采莲挖藕区：采莲挖藕区设置在团湖西北、东北，使游客能参与体验。
三、出水芙蓉——科普教育区
主入口南侧为荷花的科普展示区，通过荷花分类展示及精品、新品展示，让游客了解荷花，同时以荷花为媒介，搭建文化景点，突出荷花的诗画文化特点。主要景点有：荷文化长廊、荷花坞、戏荷台等。
本区与芦苇迷宫间为露天舞台，环舞台为白色张拉膜，露天舞台既是芦苇迷宫探险的人员集散地，又为景区举行各种表演提供可能，如 “元宵赛河灯”、“端午赛龙舟”、“中秋赏月”、渔民“开湖”等。
四、休闲度假服务区
景区的西北及北面为休闲度假服务区，根据客户群体量身定做高、中、低档服务内容，主要以养生、度假、休闲、农家乐为游赏活动。
1、鱼沼秋蓉——农家乐、渔家乐
本景观区主要突出养生文化内涵，从膳食保健、美体塑身、花道茶艺、康体娱乐等方面布置相关养生休闲项目。
主要项目及景点有：商务酒店、养生馆（花道、茶艺、花疗、保健）、农家乐、渔家乐（水上餐厅、观鱼钓鱼、浑水摸鱼、采莲、挖藕）、扩展训练、开心农场等。考虑到本区项目的特殊性，保留景区现有西入口通道，设置宾馆特别通道。
农家乐：对现有的建筑群统一改造，形成一定规模的农家乐服务，主要发展与荷食有关的餐饮服务。
渔家乐：利用现有鱼塘改造成水上垂钓中心及水上餐厅，可以发展特种鱼养殖，并建设临水小屋，既可休闲钓鱼，又可吃饭娱乐。所有餐饮均由厨房统一配送。
开心农场：模拟网络QQ的现实版开心农场。农场只种油菜花与向日葵，采用认购租种的方式，由租种人自己种植与管理，也可委托园内工人统一管理种植。
弥想花园：利用溪水及水池建设的以湿地疗养花卉为主的植物景观。
拓展训练基地：户外的时尚休闲场地。
2、汀州环碧——水上荷花高尔夫
本区位于景区的北部，对现有珍珠养殖基地进行改造，并重新规划建设。水域主要引种种植睡莲、王莲，形成景区资源的补充。在水中建设浮岛果岭，开辟水上荷花高尔夫，吸引高端客服群，同时配套建设度假行宫、高尔夫会所、休闲别墅、码头等。
主要景点及服务建筑有：栈桥、观景平台、四季花园、休闲别墅、会所、水上荷花高尔夫等。
五、油菜花、向日葵观光区
利用现有的耕地、园地种植油菜花（花期3-4月）、向日葵（花期9-10月）发展绿色生态农业，使其与荷文化有机结合起来，同时建设花荷文萃名人文化景观、君荷清韵君子文化景观、恋恋风荷爱情文化景观三大主题旅游景观点。
1、花荷文萃——名人文化景观
主要以名人、艺术家相关文化产业为主要游赏对象。
荷花因其曼妙身姿而备受艺术家青睐。艺术家因为名人效应往往是媒体关注的焦点，以荷花为平台，艺术家为媒介，搭建荷花艺术沙龙，实行双赢的策略。规划于本区设置多个主题艺术村，如画家村、作家村等，每个艺术村配套建设相关主题景观及度假屋，以吸引相关艺术家落户团湖，进而创造诗情画意的度假环境。景观上依托现有农田种植油菜花、向日葵，既形成丰富的园林景观又能创造经济收益。
主要景点：湿生花卉观赏园、七彩花田（油菜花、向日葵）、雕塑园、画家木屋等。
2、君荷清韵——君子文化景观
主要再现君子文化氛围，规划考虑依托鱼塘及菜地创造湿地观赏景观，表达君子独善其身的意境。主要景点有君子园、文化长廊、碑刻、兰草园、栈桥、景观盒子等。
3、恋恋风荷——爱情文化景观
爱情，是人们恒久不变的向往，莲花因为冰清玉洁，是人们歌颂与赞美的对象。本区位于景区南部，环境幽静，主要针对时尚年青人开辟的一个主题文化游览区。可提供蜜月度假、休闲娱乐、婚庆摄影等服务。
主要景点有香水莲、爱情湾、情侣岛、夫妻桥、幸福坛、婚庆园、情侣木屋等，突出“小桥、流水、人家”的别致风格。
六、湿地芦苇探险区
利用现有鱼塘整合的一个以芦苇为载体的探险游戏区。可分为水路船行探险以及陆路步行探险两种模式。规划建设时可利用鱼塘及田埂满植芦苇，贯穿的航道及游路仅一条（两者交叉时利用木桥连接或断开表示此路不通），游客需要在其中找到正确的路线，才能顺利回来。
主要景点有：铁索桥、安保指挥塔、观景台等。
七、景点规划
景点规划一览表
|
功能 分区 |
序 号 |
景点名称 |
建设 类型 |
主要规划内容 |
|
入 口 广 场 区 |
1 |
荷花广场 |
新建 |
入口广场、停车场、大门、客服中心、售票、管理、公厕、主题雕塑 |
|
2 |
美食、购物街 |
新建 |
|
|
|
3 |
观景台 |
新建 |
|
|
|
4 |
内广场 |
新建 |
|
|
|
野生 荷花 观赏 区 |
5 |
游船码头 |
新建 |
|
|
6 |
观音坐莲雕塑 |
新建 |
|
|
|
7 |
水车 |
新建 |
|
|
|
8 |
绝色风荷 |
现有 |
野生荷花的保护、观赏、采莲、挖藕等 |
|
|
荷花 科普 教育 区 |
9 |
观荷楼 |
新建 |
|
|
10 |
荷文化长廊 |
新建 |
|
|
|
11 |
赏荷台 |
新建 |
|
|
|
12 |
荷花坞 |
新建 |
|
|
|
13 |
戏荷台 |
新建 |
|
|
|
14 |
露天舞台 |
新建 |
|
|
|
15 |
荷花展池 |
新建 |
荷花分类展池、精品荷花展池、驯化培育池 |
|
|
芦苇 迷宫 探险 区 |
16 |
铁索桥 |
新建 |
|
|
17 |
观景台 |
新建 |
|
|
|
18 |
安保指挥塔 |
新建 |
|
|
|
19 |
景观廊亭 |
新建 |
|
|
|
油 菜 花 、 向 日 葵 观 光 区 |
20 |
情侣木屋 |
新建 |
|
|
21 |
香水莲景观 |
新建 |
|
|
|
22 |
情侣岛 |
新建 |
|
|
|
23 |
阳光草地 |
新建 |
|
|
|
24 |
夫妻桥 |
新建 |
|
|
|
25 |
景观亭 |
新建 |
|
|
|
26 |
幸福坛 |
新建 |
|
|
|
27 |
湿生花卉观赏园 |
新建 |
|
|
|
28 |
景观盒子 |
新建 |
|
|
|
29 |
生态农庄 |
新建 |
|
|
|
30 |
休闲桥 |
新建 |
|
|
|
31 |
画家木屋 |
新建 |
|
|
|
32 |
雕塑园 |
新建 |
|
|
|
33 |
艺术村 |
新建 |
|
|
|
34 |
油菜（向日葵）花田 |
新建 |
|
|
|
休 闲 度 假 服 务 区 |
35 |
农家乐 |
现有 |
|
|
36 |
渔家乐 |
新建 |
|
|
|
37 |
养生馆 |
新建 |
|
|
|
38 |
弥想花园 |
新建 |
|
|
|
39 |
拓展运动基地 |
新建 |
|
|
|
40 |
开心农场 |
新建 |
|
|
|
41 |
栈桥 |
新建 |
|
|
|
42 |
景观亭 |
新建 |
|
|
|
43 |
王莲观赏区 |
新建 |
|
|
|
44 |
睡莲观赏区 |
新建 |
|
|
|
45 |
四季花园 |
新建 |
|
|
|
46 |
度假行宫 |
新建 |
|
|
|
47 |
休闲别墅 |
新建 |
|
|
|
48 |
高尔夫会所 |
新建 |
|
|
|
49 |
水上高尔夫 |
新建 |
|
|
|
50 |
水上高尔夫练习场 |
新建 |
|
第十章、旅游线路组织规划
君山旅游业发展起步早，发展潜力大。君山区所拥有的三张国家级名片，分别展示了历史人文、自然生态的独特价值，是有效开展观光旅游、休闲旅游、体验旅游的良好条件，以“农家乐”、“渔家乐”、“果园乐”、“荷塘乐”等项目为主要形式，向着绿色低碳、健康快乐特色进军。
一、旅游季节组织
1—2月：本时段气温低，大地银装素裹，分外妖娆，多数户外旅游活动项目受到限制。
3—4月：本时段气温渐渐升高，冰雪逐渐融化，油菜花正是盛花期间，此时春节刚过，新一年的工作全面展开，正值会议高峰期，可依托油菜花资源开拓会议旅游市场。
5月：荷叶露出水面，是生长旺盛的时候，但对于本景区来说，却是一个很尴尬的时候。这个时段气候舒适，是一年内由旅游淡季向旅游旺季过渡的时段，5月是人们郊游踏青的季节，可着力推广农家乐。
6—8月：荷花盛开，芦苇葳蕤，景象万千，是景区的“黄金旅游季节”。
9—10月：这个时段荷花结果，荷叶逐渐凋谢，但向日葵正是盛花期，同时是芦苇盛花季节。可以开展采莲活动和向日葵之旅游览活动。
11月：此时正是鱼肥肉美，树木渐渐由绿色向黄色和绛色转变，呈现出五彩斑斓的景象，也是另一个观光的特殊季节。可大力推广荷塘乐（挖藕）、渔家乐等旅游活动。
12月：隆冬季节，万物萧条，已不适合开展旅游活动。
总之，一年的6、7、8月是本区的“黄金旅游季节”，特色是荷花旅游；3—4月是“油菜花旅游季节”；9-10月是“向日葵旅游季节”、11-12月份是“荷塘乐”、“渔家乐”，5月份旅游项目季节性不典型；12月——次年的1、2月份是“旅游萧条期”。
二、游赏项目组织
本景区可以开展各种类型的游赏活动，满足不同类型游客的需求，具体内容见下表。
游赏内容一览表
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游赏类别 |
游赏 项目 |
年 龄 |
团体大小 |
国 籍 |
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少年儿童 |
青壮年 |
老年 |
个人小团 |
家庭 |
大团 |
国内 |
国外 |
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野外 游憩 |
消闲散步 |
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郊游野游 |
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审美 欣赏 |
赏荷揽胜 |
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摄影写生 |
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鉴赏品评 |
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写作创作 |
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休养 保健 |
日光浴 |
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空气浴 |
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莲泥浴 |
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休疗养 |
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科技 教育 |
考察研究 |
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科普教育 |
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探胜探险 |
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农业采摘 |
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美食 购物 |
农家饭 |
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莲 食 |
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地方小吃 |
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土特产品 |
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娱乐 |
水上活动 |
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垂 钓 |
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高尔夫 |
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游戏娱乐 |
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其他 |
民俗节庆 |
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劳作体验 |
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三、游览方式
按交通方式的不同，可以分为综合游览、步行游览、船行游览三种游览方式，团湖荷花景区采用综合游览方式，以步行、船行、车（电瓶车）行相结合，游览感受丰富多样。
四、游览线路规划
1、区内旅游线路组织
①、综合游
A、一日游：
主入口——观荷楼（鸟瞰荷花）——荷花长廊——赏荷台（参观荷花品种分类展示）——荷花坞——露天舞台——芦苇迷宫（迷宫历险）——码头——（坐船观赏野生荷花）——码头——农家乐（中餐）——开心农场——栈桥——（观赏王连、睡莲） ——码头——（船行）——花荷文萃景观区——君荷清韵景观区——恋恋风荷景观区——车（电瓶车）行——主入口
B、二日游：
第一天：主入口——观荷楼（鸟瞰荷花）——荷花长廊——赏荷台（参观荷花品种分类展示）——荷花坞——露天舞台——芦苇迷宫（迷宫历险）——码头——（坐船观赏野生荷花）——码头——农家乐（中餐）——渔家乐（钓鱼、养生、拓展训练）、宾馆住宿
第二天：码头——（船行采莲）——花荷文萃景观区——君荷清韵景观区——恋恋风荷景观区——车（电瓶车）行——农家乐（中餐）——开心农场——栈桥——（观赏王连、睡莲）——高尔夫游玩——码头——（船行）——主入口
②、特色主题游览：
A、自然野趣，驾车探花（油菜花）之旅。
B、千娇百媚，泽国问荷之旅。
C、休闲农业，绿色美食之旅。
D、商务会议，科普考察之旅。
E、向日葵寻梦之旅。
F、采莲挖藕体验之旅。
2、区际游览线组织
区际旅游组织可考虑三个空间层次，省内长株潭城市群、武汉城市圈、泛珠三角区域及远距离区域。
近期：省内长株潭城市群及武汉城市圈区域，游线组织主要是与省内风景旅游区的游线联系。
中期：泛珠三角区域的游线联系。
远期：与我国主要旅游城市（旅游区）、国际旅游区间的游线联系。
3、节庆活动策划
团湖荷花景区还应结合岳阳市及君山区的主要旅游资源发展节庆活动，通过区域性的节庆活动来吸引游客。主要的节庆活动如下表所示。
岳阳市域主要节庆活动安排表
|
序号 |
节庆活动 |
时期 |
地点 |
|
1 |
中国名楼文化节 |
6-7月 |
岳阳楼 |
|
2 |
中国爱情节 |
农历7月 |
君山岛 |
|
3 |
洞庭观鸟节 |
10月 |
洞庭湖、君山 |
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4 |
国际龙舟节 |
农历5月初五 |
汨罗江 |
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5 |
国际荷花节 |
7-8月 |
团湖 |
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6 |
洞庭开湖节 |
11月 |
洞庭湖、团湖 |
|
7 |
君山南瓜节 |
9-10月 |
君山 |
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8 |
天井桃花节 |
3-4月 |
天井山森林景区 |
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9 |
广兴诗词节 |
农历正月十五 |
君山广兴洲 |
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10 |
圣安庙会节 |
农历三月三 |
圣安寺 |
十一、典型景观规划
一、特色景观规划
以荷花为主的自然景观，具有广泛的吸引力，但由于荷花资源的特殊性，以及其他景源的缺乏，使景区在市场缺乏竞争力，但周边优美的田园风光，通过精心处理，也可成为重要的旅游资源。规划利用现有的耕地、园地、田埂、塘埂广泛种植油菜花（花期3-4月）、向日葵（花期9-10月）发展绿色农业观光资源，使其与荷花观光游览有机结合起来，形成特色鲜明的休闲旅游区。
1、荷花景观
突出赏荷、戏荷、采莲、挖藕等特色。
现有野生荷花资源单一，重点发展其他荷花品种，设计考虑在荷花科普区至少要发展300个品种以上的荷花。另外在北区设计有王连及睡莲种植区，南向设计香水莲种植区。
中心沿水道按区域划分核心保护区（面积0.74平方公里）。严禁游人进入，游客只能坐船在外围观赏。
沿岸线划分不同主题的观荷、戏荷区，设置水上木栈道、观景平台、游船码头等。
重点发展四季莲花，形成春、夏、秋三季开花的特殊景观。
发展荷文化相关产业，形成衍生产品。
设置采莲、挖藕区，使游客能参与体验。
2、油菜花、向日葵景观
油菜花
一年或多年生草本。茎圆柱形，多分枝；叶互生，叶大，浓绿色。花两性，呈十字形排列。三、四月间开花，果实为长角果，成熟时开裂散出种子，紫黑色，也有黄色。我国栽培较广，以长江流域和以南各地为最多。
向日葵
一年生草本，茎直立，粗壮，圆形多棱角，被白色粗硬毛。叶通常互生，头状花序，极大，直径10~30厘米，单生于茎顶或枝端，常下倾。瘦果，倒卵形或卵状长圆形，稍扁压，果皮木质化，灰色或黑色，俗称葵花子。性喜温暖，耐旱。原产北美洲，世界各地均有栽培。
具体播种时间由需要供花时间决定，根据应用需要，全年均可播种。一般两个月左右即可开花。
规划利用现有的耕地、园地、田埂、塘埂等广泛种植油菜花、向日葵，形成景区另一个特色——“油菜花海”“ 向日葵花海”。
3、文化习俗景观
荷花文化
荷花是我国传统文化的瑰宝。几千年来，关于荷花的诗词呤赋、神话传说等不计其数。对这些文化的深入体会与感悟，仿佛穿越时空，令人神往，并在设计中尽可能体现出种种文化意境。如诗画文化、君子文化、名人文化、爱情文化等。
传统习俗
各种传统的、当地的风俗习惯、节日活动也是我们设计创造的源泉，如“元宵赛河灯”、“端午赛龙舟”、“中秋赏月”、渔民“开湖”等，这样一些主题的延伸深化能使传统文化精神更生动更自然地融入景区，使之更富有地方性与参与性。
4、建筑景观
区内的公用服务建筑，尽量采用现代风格，体现简约与时尚。农家乐民居建筑的改造都要体现当地传统建筑和地方文化，尽量保持白墙灰瓦的民居风格。景观构筑物，如亭、廊、栈桥等也要采用现代风格。
二、绿化规划
根据景区现状植被分布特征、土地条件以及规划布局要求，采取点、线、面相结合的规划原则，在普遍绿化的基础上，重点开发一些具有鲜明特色的植物景点，以弥补景区本身资源的季节缺点，达到四时常绿、季季有花的植物景观效果。
1、面的绿化
在优化地域生态环境的同时，以当地植被为主要特色，逐步恢复自然生态植物群落。同时在植物规划时，要注意视域景观的丰富性，充分发挥植物在水土保养和营造环境等方面多种生态功能。
景区西边防洪堤一带植被虽有较高的覆盖率，但群落结构单调，主要是以水杉、樟树、柳树等为主。规划在保护的基础上，根据游览组织需要，参照自然群落模式，种植阔叶树、色叶树和花灌木，有计划有步骤的进行植物更新改造。通过植物群落整体的季相、色彩变化，产生引人入胜的景观效果。可选用的树种有：鹅掌楸、火力楠、光叶白兰、枫香、厚朴、银杏、桂花、杜鹃、樱花、含笑、石榴等。
2、线的绿化
主要是指在景区内公路两侧、游览步道两侧等游览线路上和鱼塘、溪渠两岸的绿化美化。在这些游览线路两侧充分利用现有植物种类的前提下，种植一些速生树，使其尽可能快地形成效果。在鱼塘、溪渠两岸则可种植柳树、桃花、木芙蓉等，形成一条可赏可玩的休闲林荫景观。
3、点的绿化
主要是指风景建设点、休闲区、停车场、游客服务中心、入口广场及观景亭、台、廊的绿化美化，其目的是给游客创造一个清新、舒适的休憩、观光环境。根据需要选择合适的树种进行细致的园艺式绿化设计，建议进行详细规划。
4、特色绿化
主要是结合各景观区的要求设计的特色绿化植物。
①、鱼沼秋蓉休闲区可考虑采用桂花、木芙蓉为主要植物形成景观特色。
②、出水芙蓉科普区规划300个品种以上的荷花品种展示，形成特色。
③、南向鱼塘改造成芦苇迷宫，形成以芦苇为主的特色湿地植物景观。
④、汀州环碧景观区结合水上高尔夫以王连及睡莲为特色。
⑤、团湖东向则以湿生花卉、花田（油菜花、向日葵）等为特色。
⑥、恋恋风荷景观区以香水莲为特色。
5、主要植物选择
①、观叶类：红叶石楠、意杨、水杉、落羽杉、枫香、紫叶李、红枫、南天竹、红花桎木、红背桂、柳树、臭椿、杜英、盐肤木等。
②、观花类：广玉兰、火力楠、槐、樱花、木芙蓉、杜鹃、紫荆、栾树等。
③、香花类：桂花、白玉兰、乐昌含笑、香水莲等。
④、观果类：杨梅、复羽叶栾树、构骨、枇杷、石榴等。
⑤、招鸟类：香樟、苦、火棘等。
⑥、水生植物类：荷花、睡莲、王莲、芦苇、伞草、菖蒲等。
第十二章、旅游服务设施规划
一、旅游服务设施现状
景区服务设施现状仅入口处设有服务部，集办公管理、餐饮购物、住宿接待为一体，设施简陋，有简易床位11张。目前团湖内部设备、管理、卫生等条件难以满足未来旅游开发的需求，急待改善。
二、旅游服务设施分类
旅游服务设施按服务功能分为游览、餐饮、住宿、购物、卫生保健、宣传咨询、旅游管理等七类。
旅游服务设施功能类型一览表
|
设施类型 |
规划功能 |
服务设施项目 |
|
游览设施 |
导游小品 |
标示、标志、公告牌、图片 |
|
休憩庇护 |
坐椅桌、风雨亭、避难屋、集散点 |
|
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环境卫生 |
垃圾箱、公厕 |
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纪念展览 |
文化展示、展览馆 |
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餐饮设施 |
饮食点 |
冷热饮料、礼品、面包、糖果 |
|
饮食店 |
包括快餐、小吃 |
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一般餐厅 |
饭馆、饭铺、食堂 |
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中级餐厅 |
饭馆、有停车位 |
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住宿设施 |
一般旅馆 |
客栈、农家乐旅馆 |
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高级旅馆 |
三星宾馆 |
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豪华旅馆 |
四星宾馆 |
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购物设施 |
小卖部、商亭 |
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商店 |
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商业街 |
特色商品集中点 |
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卫生保健设施 |
修养度假 |
有床位 |
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救护站 |
有应急设备 |
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宣传咨询设施 |
宣传设施 |
宣讲服务点、导游点 |
|
游客中心 |
导游服务中心 |
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旅游管理设施 |
安全监管 |
监管处 |
|
旅游管理 |
门票处 |
三、游客接待规模的估算
接待规模依据：住宿类旅游接待设施规模的确定，不但要以合理的环境容量和游人规模的发展为基本依据，考虑日容量变化的影响，还应以基础条件——用水、用地和工程水文地质条件为基本限定条件确定。
按景区的规模，游客游览时间较短，游客平均停留天数取1天，住宿为1天。按近远期游人规模安排住宿床位，用以下公式进行计算：
床位数=（平均停留天数×年住宿人数）/（年旅游天数×床位利用率），
其中：年住宿人数=年旅游人数×10%（很大部分游客会选择在岳阳市或君山区留宿，故取值10%。）；旅游天数按实际情况取250天（规划增加了游览项目，延长了年游览天数，故综合取值为250天）；床位利用率取70%，
则：
近期床位数为：（1×65000×10%）/（250×70%）≈40（床）；
远期床位数为：（1×310000×10%）/（250×70%）≈180（床）。
住宿设施规划一览表
|
序号 |
基地名称 |
床位（张） |
|
1 |
农家乐 |
40 |
|
2 |
商务酒店 |
80 |
|
3 |
度假行宫 |
25 |
|
4 |
休闲别墅 |
20 |
|
5 |
情侣屋 |
15 |
|
6 |
合计 |
180 |
第十三章、道路交通规划
一、道路交通现状
1、对外交通
铁路：即将动工的荆岳铁路在团湖旁边经过，在君山区新建火车站，加强了景区的对外交通联系。
公路：公路是景区对外交通的主要形式，省道306和已经动工的岳常高速从公园西南边经过，公园内没有对外客运车辆，建新农场是目前距离景区最近的一处公交车始末站，部分游客从省道306到达建新农场后，只能步行1000多米进入景区（现状有一条6米宽的水泥路与建新农场相连）。
对现状情况的综合分析：目前团湖公园对外客运车辆，只有私家车才能到达公园内部，交通不够便捷；随着岳常高速的建成，团湖对外交通能得到很大的改善。
2、内部交通
目前只有入口处有一部分步行道路及一个小的广场，周边都是塘埂形成的自然道路，处于未开发状态。
团湖湖面上大部分都是荷花，每年都要有员工在湖面上砍伐出一条水上航道，并购有游船17条以及停船码头一处，供游客在湖面上观赏荷花。
3、静态交通
目前没有专门的停车场，游客的车辆只能停在入口外面的一处土质小坪或内部的一个小型广场，停车位极为缺乏。
二、道路交通规划
(一)、对外交通规划
规划在公园北向、南向、西向分别设置2个次入口和一个主入口，其中主入口道路为完全新建，长970米，路幅宽30米，车道宽12米，直接连接S306，从而不再需要穿越岳阳监狱内部道路。
（二）、内部交通规划
1、电瓶车游览路线规划：
为了加强公园内各个景点的联系，方便游线组织，规划一条环湖的电动车游览线路。车行道宽4米，局部设置加宽港湾，为7米，路面材料采用沥青。
2、步行游览路线规划：
为了方便公园内游线组织，结合核心景观和观赏视点的选择，合理地组织步行游览系统，尽量避免游客走回头路，以加强各景点的可达性，规划步行游览路线分为一级游路和二级游路，路面多为乡土材料，如青石、麻石、卵石等。
园内规划道路一览表
|
名称 |
长度（米） |
宽度（米） |
材质 |
|
车行道 |
12440 |
4 |
沥青 |
|
一级步行路 |
12960 |
3 |
青石、铺砖 |
|
二级步行路 |
13160 |
1.5-2.5 |
青石、卵石 |
3、水上游览路线规划
团湖大部分区域都为水面，规划在湖中设置一条环状水上航道，连接各个景点。
荷花游船码头共6个，游船可分为大中小3种规格，满足不同游客需求，芦苇迷宫探险及水上高尔夫各设码头一个。游船数量可根据客源发展情况购买。
三、旅游交通设施的建设
为了合理地组织交通，满足游客的游赏，规划对电动车站、停车场、码头提出了具体布置。
1、电瓶车站
根据公园景区分布及游览组织，规划在公园管理处设置电瓶车管理总站，结合景点布置电瓶车停靠站，停靠站距离500-600米，方便游客上下车。
2、停车场规划
规划在主入口处设置停车场，其中大巴停车位35个，小车停车位350个。另在2个次入口设置小型停车场，停车位分别为29个和46个。
3、码头
规划码头8处。其中荷花游船码头共6个，芦苇迷宫探险及水上高尔夫各设码头一个。
第十四章、基础工程规划
一、给排水规划
（一）给水规划
1、用水量预测
居住人口人均日用水量为250升，工作人员人均日用水量为50升，散客人均日用水量为20升，预测本规划区内总用水量为300吨/日（最高日）。
水源：由规划区西边新建小型自来水厂引入给水管道为供水水源，自来水厂由专业设计公司设计。
供水设施及管网布置：从规划区的自来水厂敷设管径为DN150-DN200的给水管道服务各组团，供水管网布置成枝状或环网，且每隔120米设置室外消火栓。
（二）排水工程
1、排水现状
规划区内雨水就近排入自然水体，污水未做处理，直接排放。
2、排水规划
（1）排水体制
规划区内各景区排水采用雨、污分流制。
（2）雨水排放
根据自然地形、地貌划分排水流域，将雨水分区排放，就近排水现有水渠或水塘内。
（3）污水规划
污水量预测
污水量以总用水量的90%计，则日产生污水量约为90吨/日。
排污规划
污水必须进行收集处理，不得直接排入自然水体，造成污染。各居民区应采用分散与集中相结合的方式，收集处理生活污水。各排污点的污水经化粪池处理后，通过污水管道收集至规划区的污水处理设备，处理达标后排入团湖。在规划区东、南、西、北部的地势较低处设置污水处理设备，处理设备可采用埋地式一体化污水处理设备，以免对周围环境造成影响。污水处理率须达到100%。
规划用水量和污水量计算表
|
水量 项目 |
用 水 量 |
污 水 量 |
||||
|
规 模 （人） |
定 额 （升/人.日） |
用水量 （吨/日） |
规 模 （人） |
定 额 （升/人.日） |
污水量 （吨/日） |
|
|
居民人数 |
50 |
250 |
12.5 |
50 |
225 |
11.25 |
|
住宿床位数 |
180 |
250 |
45 |
180 |
225 |
40.5 |
|
工作人员人数 |
200 |
50 |
10 |
200 |
45 |
9 |
|
游客人数 |
1240 |
20 |
24.8 |
1240 |
18 |
22.32 |
|
室内外消防用水 |
一次火灾2小时 |
25升/秒 |
180 |
|
|
|
|
小 计 |
|
|
272.3 |
|
|
83.07 |
|
未预见用水量 |
总用水量 |
10% |
27.2 |
|
|
|
|
总 计 |
|
|
299.5 |
|
|
83.07 |
|
|
|
|
取300吨 |
|
|
取90吨 |
二、电力电信规划设计
（一）、电力规划
1、负荷预测
根据负荷的分布情况，本规划设四个箱式变压器为小区供电。其用电负荷：居住建筑为40W/平方米，公共建筑为60W/平方米，商业餐饮为80W/平方米，住宅用电负荷需要系数根据各变压器供电范围情况结合《建筑电气常用数据（04DX101-1）》来确定，公共建筑、商业餐饮用电负荷需要系数取0.6。各变电站的供电范围和用电负荷预测如下：
1#变
供电范围包括居住建筑3952平方米，公共建筑6508平方米，商业餐饮2918平方米,装机容量为781kW；总计算负荷468KW，变压器容量为630KVA；采用箱式变压器。
2#变
供电范围包括公共建筑2867平方米，商业餐饮4109平方米,装机容量为500kW，总计算负荷300KW，变压器容量为400KVA；采用箱式变压器。
3#变
供电范围包括公共建筑5216平方米，装机容量为313kW，总计算负荷188KW，变压器容量为250KVA；采用箱式变压器。
4#变
供电范围包括公共建筑3578平方米，装机容量为214kW，总计算负荷128KW，变压器容量为160KVA；采用箱式变压器。
2、供电规划
电源由规划区西部和北部高压电源引入，通过小区变压器为小区供电；油菜田、向日葵观光区就近接农村用电。
3 、线路铺设
规划本区10KV线路采用电缆穿管埋地铺设，变电站引出的低压供电线路采用电缆排管埋地铺设，线路铺设详见图。
（二）、弱电规划
1、电话及通信
住宅电话每户按1.2门记取，商铺电话按住宅用户的1/10记取,预测本区电话需求量300门。规划区内设两个接线箱，交换机总容量300门，计算机宽带网用户100户。
规划区内的电信线通信
规划区内通讯线路采用规划道路电缆排管埋地敷设，线路铺设详见图。
计算机数据数据通信利用电信线路传输网络。
2、有线电视
规划每户住宅均安装有线电视，商铺有线电视用户按住宅用户的1/10记取，预测有线电视用户数量共250户。规划区内设置两个电视接线箱。规划区内有线电视线路采用规划道路电缆排管埋地敷设，有线电视与电信线路同排管敷设。
第十五章、居民社会调控规划及经济发展引导
一、居民社会调控
（一）、现状概况
规划范围内常住人口370人（含职工），规划总用地面积406.41公顷，其中水域面积316.01公顷，占总用地面积的77.75%；耕地面积77.95公顷，占总用地面积的19.18%，人均占0.21公顷。
规划范围内的居民点比较集中，只有部分居民住所零星分散。
（二）、规划内容
1、人口规模调整
根据总体规划的布局与建设内容，规划范围内常住居民人口50人，均集中在农家乐、渔家乐处，其他居民都搬迁至建新农场择地集中安置。公园管理人员、职工及服务人员控制在200人内，员工宿舍集中布置在主入口处。
2、居民点调整
控制型：这一类居民点分布在管理处以北、王家塌子东侧，可结合居民点改造发展为农家乐、渔家乐。规划区内需控制整改的建筑基底面积为4830平方米。
搬迁型：团湖周围其它零星分布的居民点，再利用价值低，予以拆除搬迁。规划区内需要拆除搬迁的建筑基底面积为9370平方米。
（三）、居民点规划建设要求
1、为了保证景区的可持续发展，规划区内居民点建设应符合总体规划要求，各项建设应报建设行政主管部门审核审批，严格执法，违规必拆。
2、严格控制规划区内居民建设用地指标，对于搬迁型居民点不再允许新建房屋，对于控制型居民点，只允许在旧房原址上整改翻新。
3、规划区内居民点房屋建筑应与符合景区整体形象。
4、引导规划区内农民发展生态农业和观光农业，通过发展田园经济、特色经济、家庭服务业等。
二、经济发展引导
景区主要经济来源为门票收入、餐饮和养殖产业收入。2006年，接待游客8000人次，门票收入15.27万元。2007年，接待游客7800人次，门票收入为10.2万元。
区内居民主要以农业经济为背景的生产模式，生产活动是直接利用自然资源的一种形式，如采莲子、挖藕、摘荷叶制茶、养鱼等。
结合团湖公园自身的特点，在确保自然景观资源不受破坏的情况下，规划提出其经济发展方向：
1、加强原有景观资源保护和生态建设，以荷花观光旅游为基础，调整产业结构，大力发展农家乐、渔家乐休闲产业和高档休闲娱乐产业，如水上高尔夫等。
2、积极发展食品加工业，引导和鼓励个体，民营企业利用自身资源条件，开发具有地方特色的荷食。
3、大力发展旅游工艺品加工企业及传统手工业，生产多样化且具有地方风情的旅游商品。
4、大力发展培植低碳生态型绿色农业旅游资源（油菜花、向日葵）。
第十六章、土地利用协调规划
一、土地现状概况
团湖公园规划总面积406.41公顷，现状土地利用存在以下主要问题：
公园内游览设施用地和交通工程用地所占比重太小，交通和游览不方便。
土地利用单一，游赏用地和耕地之间存在矛盾，且现状居民点分布在公园内，不利于公园管理和发展。
公园用地以水域为主，旱地及可建设用地比例小，不利于公园发展。
现状用地平衡表
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序号 |
用地名称 |
面积（公顷） |
比例（%） |
备注 |
|
1 |
规划总用地 |
406.41 |
100% |
|
|
2 |
游览设施用地 |
0.45 |
0.11% |
|
|
3 |
村民居住用地 |
3.91 |
0.96% |
|
|
4 |
道路用地 |
2.99 |
0.74% |
|
|
5 |
耕 地 |
80.74 |
19.87% |
|
|
6 |
园 地 |
2.31 |
0.57% |
|
|
7 |
水 域 |
316.01 |
77.76% |
|
二、土地利用规划
土地利用协调规划突出景区土地利用的重点和特点，扩大风景游赏用地，对不合理用地进行调整。用地类型分为风景游赏用地、游览设施用地、居民社会用地、交通与工程用地、水域五类。风景游赏用地范围内可进行一些与游人活动相关的设施建设；针对现状游览设施缺乏的问题，结合游赏活动、用地条件灵活设置游览设施用地。
风景游赏用地：主要是指向游人开放并且游览对象集中的用地，包括风景点建设用地、风景保护用地、风景恢复用地和其他观赏用地等。主要为景区内的耕地、园地、及防洪堤部分。规划用地面积为98.59公顷，占总用地的24.26%。
游览设施用地：指直接为游人服务而又独立于景点之外的旅行游览接待服务设施用地，包括公园大门、游娱文体用地、休养保健用地、购物商贸用地，以及其他游览设施用地。规划用地面积为6.84公顷，占总用地的1.68%。
居民社会用地：指间接为游人服务而又独立设置的居民社会、生产管理等用地。包括居民点建设用地、管理机构用地、科技教育用地。公园内主要指居民点建设用地和管理机构用地。规划公园内部分居民点保留整改，做为农家乐用地，在入口处设员工宿舍用地，其他居民搬迁至建新农场安置。规划用地面积为1.81公顷，占总用地的0.45%。
交通与工程用地：主要指自身需求的对外、内部交通通讯与独立的基础工程用地。包括对外、对内交通通讯地，以及供应工程用地、环境工程用地和其他工程用地。公园内主要指游路用地、停车场地及广场用地。规划用地面积为20.47公顷，占总用地的5.04%。
水域：主要指公园现状的水塘、团湖，为公园主要用地。规划水域面积为278.7公顷，占总用地的68.58%。
规划用地平衡表
|
序号 |
用地名称 |
面积（公顷） |
比例（%） |
备注 |
|
1 |
规划总用地 |
406.41 |
100% |
|
|
2 |
风景游赏用地 |
98.59 |
24.26% |
含耕地、园地及防洪堤 |
|
3 |
游览设施用地 |
6.84 |
1.68% |
|
|
4 |
居民社会用地 |
1.81 |
0.45% |
|
|
5 |
交通与工程用地 |
20.47 |
5.04% |
|
|
6 |
水 域 |
278.7 |
68.58% |
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说明：考虑到景区内的全部耕地、园地都种植油菜花、向日葵，从而纳入风景游赏用地。
一、环境保护规划
1、环境保护目标
要解决好发展旅游事业与环境保护之间的矛盾，达到既合理开发旅游资源，又能保护和改善环境质量，实现景区的可持续发展，把景区建设成为景色宜人、设施完善、生态环境质量一流的旅游区。
环境保护各项主要指标是：
大气环境：环境空气质量达到GB3095-96《环境空气质量标准》一级标准要求。
水环境：污水处理率达到100%。
生态保护与建设：用水结构趋于合理，生态用水逐步增加，水土流失治理程度达到90%以上，农业源污染基本得到控制。
固体废弃物及声环境：对景区生活垃圾全部进行无害处理，无害处理率达100%，分类收集率达85%，景区噪声达到国家标准GB3096-93《城市区域环境噪声标准》0类标准。
2、环境保护措施
在景区围绕以控制颗粒物污染、汽车尾气为重点的大气污染防治和水污染防治,开展环境综合治理。不仅要采取必要的末端治理措施，更要加快源头削减，通过推广清洁生产，高速能源结构，完善饮食服务布局，提高机动车质量等工作，使景区的环境污染控制水平达到一个新的高度。
根据《中华人民共和国环境影响评价法》及相关规定，风景区建设项目应编制环境影响篇章或说明。对建设项目实施可能造成的环境影响作出分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施。
A、大气环境保护措施
1）推广使用清洁能源，如液化气、煤气等。
2）景区内统一推广清洁能源机动交通，机动车、水上机动船应使用清洁能源为动力燃料。
3）控制二次污染，采取措施削减商业、生活中的挥发性有机物（VOC）的排放量。
B、水环境保护措施
水污染防治要结合景区内水资源的合理开发利用，控制氮、磷排放，在水域周边积极开展生态湿地建设，同时，严格管理水域保护区的各种生产经营活动和旅游活动，加强景区污水排放和处理系统的建设。
C、固体废弃物管理
推行固体废弃物减量化、资源化和无害化政策，倡导健康消费方式措施。
D、声环境保护措施
加强道路管理，通过与公安、交通等部门合作，完善交通信号标识，采用设置禁鸣区、禁鸣路段、噪声达标区等手段，使风景区的声环境质量控制在标准以内。进入景区内的道路设为禁止鸣路段，各景点设为噪声导标区。
二、环卫设施规划
1、固体废弃物收运处置规划
A、景区垃圾日产生量预测
景区垃圾日生产量与接待游客量紧密相关，根据游人规模预测，远期2020年游人规模为31万人，按全年250天游览天数，景区日平均接待游客1240人，规划居民及从业人口为250人,以平均每人每日产生1.25公斤生活垃圾计算，则景区内垃圾平均日产量为2吨。
B、生活垃圾收集与管理
景区内生活垃圾的收集逐步实行容器化、密闭化，以垃圾箱收集为主，并同时实行分类收集。垃圾箱主要设置于游览线两侧及各景点附近，车行游览线两侧垃圾箱间距为500—1000米，各核心游览景点等游客较多的步行游览线按每50—80米设置。水路交通游览船必须配备垃圾袋。垃圾箱造型要体现乡土特点。
规划在农家乐西侧设置一个垃圾站，在莲花宫、艺术村和度假别墅设立集中式垃圾收集点。景区内垃圾的收集运输、处理和最终处置，应由景区环卫部门统一管理。
2、公共厕所
景区内公厕规划有11个，分别位于主入口、荷花坞、南次入口、芦苇迷宫、情侣屋、生态农庄、画家木屋、艺术村、开心农场、拓展运动基地、管理中心。其他结合农家乐、会所、宾馆等建筑布置。公厕的设计和建造应符合《城市公共厕所规划设计标准》的要求，并应与周围景观环境、建筑相融合。公厕建设标准不应低于AAAA景区相关标准要求，并应当建设部分残疾人厕位。
三、综合防灾规划
1、病虫害防治
对荷花病虫害进行监测，早发现、早防治。加强对管理人员病虫害知识的培训，提高防治病虫害的能力。在病虫害高发季节，采用人工防治、生物防治、化学生物、化学防治、飞机喷洒等多种手段措施进行综合性防治。结合各级林业部门，积极组织森林病虫害的防治工作。
常见为害荷花的病虫害有黑斑病、腐烂病、斜纹夜蛾等。
黑斑病：初期叶面上出现不规则褐色病斑，略有轮纹，后期病斑上着生黑色霉状物，常几个病斑连在一起，形成大块病斑，严重时整株枯死。防治方法：发病初期及时喷洒50%多菌灵或75%百菌清500～800倍液进行防治。
腐烂病：发病初期叶缘出现青枯色斑块，以后连成片向内扩展，最后整叶变褐。藕发病后中心部位变褐，并逐渐向藕节及荷梗纵向坏死。防治方法：发病初期喷洒50%多菌灵500～600倍液进行防治。
斜纹夜蛾：初孵幼虫群集叶背啃食叶肉，留下表皮和叶脉，被害叶片好象纱窗一样，呈灰白色。幼虫稍大后即分散食害，将叶片咬成缺刻，并能咬食花蕾和花，每年以6～10月为害最重。防治方法：及时摘除虫叶销毁，同时在幼虫群集为害时，于傍晚喷洒甲胺磷1000倍液防治。
蚜虫：蚜虫对气候的适应性较强，分布很广，主要刺吸植株的茎、叶，尤其是幼嫩部位。蚜虫繁殖和适应力强，种群数量巨大，因此，各种方法都很难取得根治的效果，需要定期使用稀释500～1000倍的80％敌敌畏乳油喷雾。
2、消防规划
规划考虑环景区外围设置4米宽消防车道，以联系各景点，重要公建及农家乐设置户外消防栓，并配备相应消防设施及设置消防通道。具体管理中应从以下几方面加强消防保障措施。
①、认真贯彻“预防为主、防消结合”的消防方针，逐步建立完善的消防体系。
②、完善基础设施，疏通消防通道，按照城市消防要求配备相应消防设施。
③、应结合景区建设设置相应的储水设施，保障消防用水。
④、加强建设工程的消防审查、管理和监督工作，防患于未然。
第十八章、分期建设规划
一、分期建设年限
近期： 2010-2012
中期：2013-2016
远期：2017-2020
二、分期建设内容
1、近期建设
主要建设出水芙蓉科普区、鱼沼秋蓉休闲区及入口道路、入口广场等。
2、中期建设
主要建设环湖车道以及湿地芦苇迷宫区、油菜花、向日葵观光区。
3、远期建设
主要建设水上荷花高尔夫度假区。
三、规划投资框算
建设投资框算表
|
序号 |
投资方向 |
内 容 |
投 资 额 （万元） |
|
1 |
风景游赏 |
景点设施建设等工程 |
8000 |
|
2 |
游览设施 |
接待服务设施建设工程 |
4000 |
|
管理设施建设工程 |
1500 |
||
|
基础设施工程 |
2000 |
||
|
3 |
居民社会 |
居民点搬迁、民居改造等工程 |
1500 |
|
4 |
风景培育 |
生态环境的保护、灾害的治理、植被的培育工程 |
500 |
|
5 |
水域池塘 |
水域改造、精品荷花池建设工程 |
500 |
|
6 |
合计 |
|
18000 |
联系方式
招商单位：岳阳市君山区野生荷花世界管委会
联 系 人：李宏先生
联系电话：13975083825